Thuế giá trị gia tăng trong kinh doanh bất động sản - Học kế toán thuế hồ chí minh

Thuế giá trị gia tăng trong kinh doanh bất động sản

Thuế giá trị gia tăng trong kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản thì giá tính thuế giá trị gia tăng như thế nào, được quy định ra sao,… Mời bạn đọc cũng tìm hiểu bài viết dưới đây nhé.

Thuế giá trị gia tăng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Hình ảnh: Thuế giá trị gia tăng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

1. Đối với xây dựng, lắp đặt

a) Trường hợp có bao thầu nguyên vật liệu: giá xây dựng, lắp đặt bao gồm cả giá trị nguyên vật liệu chưa có thuế GTGT.

b) Trường hợp không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị: giá tính thuế là giá trị xây dựng, lắp đặt không bao gồm giá trị nguyên vật liệu và máy móc, thiết bị chưa có thuế GTGT.

c) Trường hợp thanh toán theo hạng mục công trình hoặc giá trị khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành bàn giao: giá tính theo giá trị hạng mục công trình hoặc giá trị khối lượng công việc hoàn thành bàn giao chưa có thuế GTGT.

2. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

* Đất được trừ để tính thuế GTGT:

Là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

– Khi Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

– Khi đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ là giá đất trúng đấu giá.

– Khi thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

– Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng: thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

– Nếu không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng: thì giá đất được trừ là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

–  Nếu cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất:

+ Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng: là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật;

+ Nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá: thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.

– Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở, để bán,…:

Giá đất được trừ là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng

– Khi xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán: thì giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định nêu trên chia (:) số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

b) Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê:

Giá tính thuế là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

  • Khoản 4, khoản 5 Điều 8 Thông tư số 219/2013/TT-BTC: có quy định thời điểm xác định thuế GTGT như sau:

“- Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Căn cứ số tiền thu được, cơ sở kinh doanh thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ.

– Đối với xây dựng, lắp đặt, bao gồm cả đóng tàu, là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.”

  • Khoản 16 Điều 10 Thông tư số 219/2013/TT-BTC: có quy định về thuế suất 5% như sau:

“16. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở. Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng và đáp ứng các tiêu chí về nhà ở, về giá bán nhà, về giá cho thuê, về giá cho thuê mua, về đối tượng, điều kiện được mua, được thuê, được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.”

Bài viết: “Thuế giá trị gia tăng trong kinh doanh bất động sản”

Có thể bạn quan tâm: “Thông tư số 219/2013/TT-BTC – Một số điều luật thuế giá trị gia tăng”

Tải Thông tư số 219/2013/TT-BTC – Một số điều luật thuế giá trị gia tăng (tải tại đây)

Trích đoạn Thông tư số 219/2013/TT-BTC

“Điều 3. Người nộp thuế

Người nộp thuế GTGT là tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT ở Việt Nam, không phân biệt ngành nghề, hình thức, tổ chức kinh doanh (sau đây gọi là cơ sở kinh doanh) và tổ chức, cá nhân nhập khẩu hàng hóa, mua dịch vụ từ nước ngoài chịu thuế GTGT (sau đây gọi là người nhập khẩu) bao gồm:

1. Các tổ chức kinh doanh được thành lập và đăng ký kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp, Luật Doanh nghiệp Nhà nước (nay là Luật Doanh nghiệp), Luật Hợp tác xã và pháp luật kinh doanh chuyên ngành khác;

2. Các tổ chức kinh tế của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức sự nghiệp và các tổ chức khác;

3. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp tác kinh doanh theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (nay là Luật đầu tư); các tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động kinh doanh ở Việt Nam nhưng không thành lập pháp nhân tại Việt Nam;

4. Cá nhân, hộ gia đình, nhóm người kinh doanh độc lập và các đối tượng khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhập khẩu;

5. Tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh tại Việt Nam mua dịch vụ (kể cả trường hợp mua dịch vụ gắn với hàng hóa) của tổ chức nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam, cá nhân ở nước ngoài là đối tượng không cư trú tại Việt Nam thì tổ chức, cá nhân mua dịch vụ là người nộp thuế, trừ trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT hướng dẫn tại khoản 2 Điều 5 Thông tư này.
Quy định về cơ sở thường trú và đối tượng không cư trú thực hiện theo pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp và pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

6. Chi nhánh của doanh nghiệp chế xuất được thành lập để hoạt động mua bán hàng hóa và các hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế…”

  • Related Posts

    Một bình luận

    1. dinh tan
      04/12/2018 at 14:06 - Reply

      Xin hỏi Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tang
      Vd: có quyết định phê duyệt dự án BT như sau:
      1. Đơn giá đất để tính doanh thu:
      – Đường mặt cắt ngang 30 m; đơn giá chưa có VAT là: 2.681.818 đồng/m2
      – Đường mặt cắt ngang 20,5 m; đơn giá chưa có VAT là:2.227.273 đồng/m2
      – Đường mặt cắt ngang 22,5 m; đơn giá chưa có VAT là: 2.363.636 đồng m2
      – Đường mặt cắt ngang 19,5 m; đơn giá chưa có VAT là: 2.181.818 đồng m2
      – Đường mặt cắt ngang 15,5 m; đơn giá chưa có VAT là: 1.954.545 đồng m2.
      2, Doanh thu quy đổi trước thuế VAT là: 85.453.099.903 đồng
      3 Diện tích khai that là: 49.984,04 m2
      3, Tổng chi đầu tư là: 35.550.923.834 đồng + 13%.
      4, Tổng giá trị khu đất dự án là: 85.453.099.903 đồng – 35.550.923.834 đồng + 13%. = 44.161.218.000 đồng.
      Đơn giá đất (làm tròn) là: 542.964 đồng.
      Vậy tôi muốn lấy giá đất nào để trừ khi tính thuế GTGT./.
      Xin cảm ơn!

    Thêm bình luận